Jeffrey Cross
Jeffrey Cross

Зроблено в Балтіморі: Пошук ідеальної нерухомості Makerspace

Як тільки ми створили корпорацію Baltimore Arts Realty, ми вирішили, що відкриті роботи будуть одним з двох початкових проектів. Це був час, щоб полювати на право власності на відкриті роботи, нашу ініціативу makerspace. Це може бути однією з найцікавіших і найбільш розчаровуючих частин процесу розробки. Як старий студент архітектури і тесляр, я любив тикати навколо старих будівель. З іншого боку, кожна власність має і недоліки, і особливості, і найчастіше вартість недоліків швидко торпедувала потенціал.

По-перше, ми повинні були скоротити пошук вниз від Балтімора в цілому до дієвого регіону. Старий трюїзм про нерухомість - розташування, місце розташування, місце розташування - справедливий для тих, хто володіє меблями, як будь-що інше. Ми повинні були бути доступними для користувачів і близькі до творчих спільнот, які роблять наше місто мистецькою силою. Штат Меріленд має 22 визначених районів мистецтв і розваг, призначених для сприяння економічному розвитку, пропонуючи стимули для майна та податків на продаж, пов'язані з мистецтвом. Балтімор є домом для трьох: Bromo-Seltzer, Highlandtown і Station North.

Станція Північного району мистецтв і розваг (SNAED), на північ від залізничного вокзалу, знаходиться прямо в центрі міста. Окрім податкових пільг, SNAED мав кілька переваг для творчого соціального підприємства, наприклад, Open Works:

  • Доступ до транзиту: лінія Amtrak до Philly, Нью-Йорк і D.C. проходить прямо через станцію Північ, що супроводжується перехрестями трьох основних міських автобусних ліній, артеріями на північ-південь і достатньою парковкою на вулиці.
  • Близькість до університетів: SNAED обмежений Університетом Джона Хопкінса на півночі, Мерілендський інститут коледжу мистецтв на заході і Університетом Балтімора на півдні, забезпечуючи стійкий потік творчих молодих людей в цей район.
  • Наявність промислової власності: серце мистецького району - це колишній комплекс Crown Cork and Seal, де була винайдена кришка для пляшок і вийшла в серійне виробництво на рубежі 20-х років.й століття. Деякі з цих великих старих заводів були перетворені в нові способи використання, починаючи від дизайнерської магнітної школи до житла художника. Тим не менш, було ще значне промислове вакансії прямо в центрі міста, рідкісна можливість.
  • Близькість до необхідності: Станція Північна охоплює всі або частину 3 районів, які за останні шістдесят років зіткнулися зі значним знеціненням у школах та інфраструктурі. Будучи платформою для економічного розвитку на низовому рівні, ми хотіли знайти місце в тих місцях, де люди з найбільшою перевагою використовують відкриті роботи для розширення власних повноважень.

Карта Чо Бен Бенн Холбек та партнери

Паралельно зі звуженням місця розташування нам довелося визначити особливості власності, без яких ми не могли жити. Механічні простори є складними, змішаними будівлями, і деякі характеристики є більш важливими, ніж інші. Відкладаючи витрати на даний момент (часто найважливіший фактор), у нашій будівлі мрії треба було:

  • Мінімальний розмір: наше дослідження показало, що середній розмір простору, поділений на членську базу, дорівнював 85 футах2 на одного члена, або 9500 футів2 Так як ми хотіли обслуговувати велике членство, і граничні витрати на квадратний фут знизилися, як ви йшли більше, 10 000 футів2 здавався логічним мінімальним розміром.
  • Квартира, на першому поверсі: було б найбільш ідеальним, щоб будівля була на одному рівному рівні, щоб ми могли переміщати важкі матеріали і виходити, забезпечувати легкий доступ для інвалідів і зменшувати витрати на будівництво.
  • Тверда структура: для підтримки обладнання, матеріалів і вантажних автомобілів, нам була потрібна конструкція з залізобетону або залізобетону.
  • Промислове зонування: для підтримки світлопромислового мікровиробництва, обладнання необхідно викидати, потрібно збирати пил, і шум може бути проблемою. Властивість, орієнтована на житлову зону, не могла бути ініціативою, і більшість комерційних районів не підтримує всі наші потенційні потреби.
  • Транзит і щільність: щоб зробити доступ легшим для наших користувачів, ми повинні були мати стільки місця для паркування, скільки потрібно, і бути близькими до основних транзитних маршрутів. По-друге, ми прагнули до щільності, розташованої в межах пішої досяжності майже 300 одиниць житла художника.
  • Можливість власності: наше дослідження інших виробників дозволило зробити висновок про те, що оренда приміщень часто була нежиттєздатною, оскільки для власності потрібні були значні капіталовкладення, щоб перетворити їх на використання космічного простору, а орендарі - за примхою поміщиків. Ми хотіли мати власність, яку ми можемо контролювати, щоб відкриті роботи залишалися б ресурсами громадськості і в майбутньому, незалежно від того, що сталося з навколишнім розвитком.

Промислове будівництво рулону. Фото Mac MacLure

Перш ніж шукати будь-яку нерухомість, краще підключитися до брокера. Вони можуть керувати вашим пошуком, допомагати вам у належному процесі перевірки та придбання нерухомості, а їх комісія, як правило, виходить з прибутку продавця, а не від вартості покупця. Вони також матимуть доступ до списків лише для промисловості, які не відображаються на таких сайтах, як LoopNet або City Feet.

Перша властивість, яку ми розглянули, - це старий банк у центрі центрального Балтімора, де перетинаються головні дороги та автобусні лінії. Сама будівля була красивою, встановлена ​​на достатній автостоянці. Проте, він був розрізаний на два рівні, і просто пищав вище 10 000 футів2 марка. Як з'ясувалося, власник був зацікавлений тільки в лізингу, не продаючи, тому ми перейшли далі.

Наш другий постріл був навіть краще - 15000 футів2, весь один рівень, відкритий план підлоги, гарний дах, та два вантажу docks. Було б легко адаптуватися з мінімумом втручання. На нижній стороні, була тільки парковка на вулиці і немає місця для розширення в межах власності. Запитувана ціна виявилася занадто високою, тому ми подивилися далі по вулиці.

Третім майном-кандидатом була колишня фабрика для промислових роликів та обладнання для штампування. Він працює на частоті близько 13000 футів2 і був з красивого, вікторіанського епохи будівництва цегли. Всередині, це було розрізане на декілька рівнів, котрий би вимагало багато ramping та перегородки. Проте ми взяли серйозний погляд, йдучи настільки далеко, щоб платити за інспекцію нерухомості, попередні ескізи дизайну, і грубий бюджет будівництва. Зрештою, вік власності і особливість плану поверху зробили його занадто дорогим для перепланування.

Нарешті, після десяти місяців тикання, ми нарешті знайшли чудову будівлю - 34 000 футів2 склад, збудований у 1920 році як дистриб'юторський центр компанії «Експрес залізниця». Після довгої роботи, як виробництво морозива це було придбано церквою. Існували два рівні: наверх, на якому знаходилися залишки вакантного магазину, і внизу, де знаходився банк продовольства, який церква планувала перенести.

Обидва рівні мали доступ до сорту, включаючи повний завантажувальний док на нижньому поверсі. Конструкція була залізобетонною, дах був відносно новим, було місце для 20 парковок, а ціна була розумною. І він просто втиснувся в південно-східну межу Станції Північного мистецького та розважального округу, надавши нашим майбутнім членам податкові пільги на їх роботу.

З іншого боку, підлоги обох рівнів були значно похилі. Існувало також деяке забруднення браунфілда у дворі та азбест у котлах. Але, враховуючи всі великі особливості місця, це були недоліки, з якими ми могли б займатися. З будівництвом в руці, ми повинні були з'ясувати, що покласти в нього!

Наступний внесок ми обговоримо, як ми знайшли деяких потенційних користувачів та партнерів у місті та запропонували їхній внесок у розробку ідеального простору.

Оновлення будівництва

Після останньої публікації у нас є:

  1. Закінчив обрамлення на обох рівнях.
  2. Завершили брандмауери шлакоблока, що відокремлювали магазини від ділянок-членів і ядра ліфта.
  3. Зламали в спринклерній системі.
  4. Вижили 29 дюймів снігу і 50 МПХ вітри!

Baltimore отримав удар з рекордним 29in снігу з зимового шторму Jonas в суботу, 23 січня. Фотографія Білла Хаббла.

Озираючись назад на майстерню з майбутньої території-члена. Магазини будуть відрізнятися великими вікнами інтер'єру, щоб пропускати світло і дозволяти відвідувачам спостерігати за виробниками. Фотографія Воль Холман.

Дивлячись з майбутньої лісової майстерні в область членства. Зверніть увагу, що трубопроводи майже завершені вище. Фотографія Воль Холман.

Переглядаючи двері в майбутній цех лісопильного цеху. Фотографія Воль Холман.

Інструменти Мейсона - ядро ​​ліфта і магазини внизу мають пожежні стіни. Фотографія Воль Холман.

Поділитися

Залишити Коментар